Cuándo una unidad está morosa
La ley define la morosidad como el incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo que fija el Reglamento de Copropiedad. Si el reglamento no fija un plazo, la fecha límite es el último día del mes (art. 6, numeral 27).
La deuda no es de la persona sino de la unidad: la cuota recae sobre el inmueble, sea quien sea su propietario (art. 23). Por eso, para vender una unidad el notario exige el paz y salvo con la propiedad horizontal (art. 114).
Las medidas que permite la ley
El artículo 28 enumera lo que se puede hacer cuando un propietario no paga en el plazo. Casi todas son facultades («se podrá»). La excepción es el aviso a los acreedores hipotecarios, que es obligatorio.
| Medida | Desde cuándo |
|---|---|
| Recargo de hasta 20 % sobre la cuota no pagada | Pasada la fecha de pago del reglamento o, en su defecto, el último día del mes |
| Anunciar en un lugar visible el número de la unidad, el número de finca y el monto, sin el nombre del propietario | La ley no fija plazo |
| Suspender el uso de áreas comunes recreativas y servicios comunes (gas, internet o cable si son comunes, portero eléctrico, elevadores, aseo). Nunca el agua. | Dos meses o más |
| Negar vigilancia y seguridad, correspondencia, portería y permisos para entrada de materiales o remodelaciones | La ley no fija plazo |
| Restringir la entrada por control remoto, permitiendo el acceso del propietario por la entrada de visitantes | La ley no fija plazo |
| Restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales, dejando pasar ambulancias, emergencias, autoridades y proveedores de medicamentos o alimentos para personas vulnerables | La ley no fija plazo |
| Proceso ejecutivo, con el estado de cuenta o los recibos no pagados como título ejecutivo | Dos meses o más |
| Informar por escrito a los acreedores hipotecarios o fiduciarios (obligatorio) | Dos meses o más |
El mismo artículo agrega que el propietario moroso paga los gastos en que incurra el P.H. para aplicar estas medidas y recuperar la deuda, incluidos los honorarios profesionales.
El cobro judicial
La Junta Directiva es quien autoriza al administrador a cobrar por la vía judicial o administrativa (art. 80, numeral 22), y el administrador representa a la Asamblea en esos procesos cuando la Junta lo aprueba (art. 93, numeral 5).
«Para los efectos de la tramitación del cobro de las cuotas de gastos comunes, los jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía que establece la ley. […] y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.»
Por encima de esa cuantía, las controversias van a la jurisdicción ordinaria. Los propietarios también pueden optar por un proceso arbitral.
El papel del banco hipotecario
La administración debe informar cada mes y por escrito a los acreedores hipotecarios o fiduciarios sobre las unidades con dos meses o más de atraso (art. 115). Hacerlo tiene consecuencias: si la unidad se remata, la responsabilidad de pagar las cuotas morosas recae sobre el acreedor hipotecario. El banco también puede incluir la cuota de mantenimiento en la mensualidad de la hipoteca.
Lo que la Junta Directiva no puede hacer
- Perdonar deudas. La Junta no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, recargos, multas ni cuotas extraordinarias (art. 80).
- Improvisar arreglos de pago. Los parámetros para arreglos de pago e incentivos por pago adelantado los fija la Asamblea con el 51 % o más de los votos de la totalidad de las unidades (art. 23).
- Cortar el agua. La suspensión de servicios del artículo 28 excluye expresamente el agua.
Cómo cobramos en ACSSA
- Auditoría de la cartera. En los primeros 30 días revisamos la antigüedad de los saldos unidad por unidad y separamos la morosidad real de los pagos adelantados.
- Recordatorio formal por escrito, con el estado de cuenta.
- Gestión directa con el propietario. Nuestro fundador participa personalmente en la gestión de cobros.
- Cobro judicial, cuando corresponde y con la aprobación de la Junta Directiva. Hemos tramitado demandas por morosidad que terminaron con el secuestro de la propiedad y el pago de la deuda.
La gestión administrativa de la cobranza está incluida en nuestro honorario. Si hace falta un proceso judicial, los honorarios del abogado se someten antes a la aprobación de la Junta Directiva.
Preguntas frecuentes
¿Se le puede cortar el agua a un propietario moroso?
No. El artículo 28 de la Ley 284 permite suspender servicios comunes a partir de dos meses de atraso, pero exceptúa expresamente el servicio de agua.
¿Cuánto recargo se puede cobrar por atraso?
Hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, después de la fecha de pago que fija el Reglamento de Copropiedad o, si no la fija, del último día del mes (art. 28).
¿La Junta Directiva puede perdonar los recargos a un propietario?
No. El artículo 80 dice que la Junta Directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, incluidos recargos, multas y cuotas extraordinarias.
¿Qué pasa con la deuda si el apartamento se vende?
La cuota recae sobre el inmueble, sin importar quién sea el propietario (art. 23), y para la venta el notario exige el paz y salvo con la propiedad horizontal (art. 114).
Resumen elaborado por ACSSA con fines informativos a partir de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 (Gaceta Oficial Digital 29476-C). No sustituye la asesoría legal ni lo que disponga el Reglamento de Copropiedad de cada P.H.